12/02/2024
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Tradicionales vs temporarios, ante un cambio de tendencia: crece la oferta y vuelve a ser rentable el alquiler habitacional
Aunque los valores en el mercado inmobiliario porteño siguen siendo elevados, se percibe un cambio de tendencia: los alquileres tradicionales superan a los temporarios después de más de tres años.
En los últimos tiempos el segmento de alquileres estuvo convulsionado debido a las sucesivas modificaciones legislativas. Primero la Ley de Alquileres de 2020, luego su modificación en octubre último, y ahora el DNU del nuevo gobierno que desreguló el sector.
El rechazo de los propietarios a la Ley de Alquileres gradualmente redujo el número de contratos tradicionales y un aumento constante de los temporarios, a causa de la migración de los propietarios en busca de rendimientos más favorables. Esto generó una sobreoferta en el segmento de temporarios, de entre 45% y 50% en 2023, con la publicación de más de 20.000 inmuebles solo en CABA.
Tras la implementación del DNU, propietarios que antes optaban por alquileres temporarios empezaron a retirarse. En algunos casos, porque sus unidades no eran muy adecuadas para competir en este segmento locativo. Las propiedades para alquiler temporario suelen ocuparse en promedio entre 10 y 11 meses al año, pero tienen un riesgo de mayor vacancia, en especial si no cumple con las condiciones requeridas. La oferta de menor calidad no podía competir con unidades diseñadas para este formato.
Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, señaló a Infobae: “Hoy estos propietarios están volviendo y nos piden hacer contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y con precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al temporario. Y esto lo valida el mercado, porque las unidades se alquilan en el día por la fuerte demanda. Eo sí, una dificultad por la que está atravesando el propietario que había escapado al temporario es qué hacer con los muebles. Varios los están vendiendo o los guardan”.
Básicamente las nuevas reglas, al menos por ahora, son que no hay reglas. Las partes tienen la capacidad de acordar prácticamente todo. Los contratos pueden tener una duración de un año y ser denominados en dólares si ambas partes así lo acuerdan. Del mismo modo, los ajustes (en su mayoría), en este contexto, son respaldados por el mercado para realizarse trimestral o cuatrimestralmente, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
Cabe aclarar que en la mayoría de los países del primer mundo los contratos tradicionales de vivienda se realizan a un año, con opción de renovación. Por ejemplo en España los contratos tradicionales son a un año, mientras que los temporarios hasta 11 meses”, dijo Rizzo.
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Tradicionales vs temporarios, ante un cambio de tendencia: crece la oferta y vuelve a ser rentable el alquiler habitacional
Expertos sostienen que tras la derogación de la Ley de Alquileres, el formato de largo plazo ha ganado mayor interés entre los propietarios, quienes optan por volver a poner sus propiedades en el mercado de alquiler
José Luis Cieri
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José Luis Cieri
12 Feb, 2024 00:14 a.m. EST
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La rentabilidad entre alquileres tradicionales y temporarios volvió a ser pareja y ahora los dueños de inmuebles están volviendo al formato de largo plazo tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres
La rentabilidad entre alquileres tradicionales y temporarios volvió a ser pareja y ahora los dueños de inmuebles están volviendo al formato de largo plazo tras el DNU que derogó la Ley de Alquileres
Aunque los valores en el mercado inmobiliario porteño siguen siendo elevados, se percibe un cambio de tendencia: los alquileres tradicionales superan a los temporarios después de más de tres años.
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En los últimos tiempos el segmento de alquileres estuvo convulsionado debido a las sucesivas modificaciones legislativas. Primero la Ley de Alquileres de 2020, luego su modificación en octubre último, y ahora el DNU del nuevo gobierno que desreguló el sector.
El rechazo de los propietarios a la Ley de Alquileres gradualmente redujo el número de contratos tradicionales y un aumento constante de los temporarios, a causa de la migración de los propietarios en busca de rendimientos más favorables. Esto generó una sobreoferta en el segmento de temporarios, de entre 45% y 50% en 2023, con la publicación de más de 20.000 inmuebles solo en CABA.
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Tras la implementación del DNU, propietarios que antes optaban por alquileres temporarios empezaron a retirarse. En algunos casos, porque sus unidades no eran muy adecuadas para competir en este segmento locativo. Las propiedades para alquiler temporario suelen ocuparse en promedio entre 10 y 11 meses al año, pero tienen un riesgo de mayor vacancia, en especial si no cumple con las condiciones requeridas. La oferta de menor calidad no podía competir con unidades diseñadas para este formato.
Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, señaló a Infobae: “Hoy estos propietarios están volviendo y nos piden hacer contratos a dos años, con ajustes trimestrales, y con precios que incluso mejoran la rentabilidad frente al temporario. Y esto lo valida el mercado, porque las unidades se alquilan en el día por la fuerte demanda. Eo sí, una dificultad por la que está atravesando el propietario que había escapado al temporario es qué hacer con los muebles. Varios los están vendiendo o los guardan”.
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Paradigma transformado
Básicamente las nuevas reglas, al menos por ahora, son que no hay reglas. Las partes tienen la capacidad de acordar prácticamente todo. Los contratos pueden tener una duración de un año y ser denominados en dólares si ambas partes así lo acuerdan. Del mismo modo, los ajustes (en su mayoría), en este contexto, son respaldados por el mercado para realizarse trimestral o cuatrimestralmente, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
La mayoría de los propietarios que tienen departamentos en alquiler viven de esos ingresos y no solo necesitan rentabilidad sino sobre todo estabilidad. Siempre será más conveniente el alquiler a largo plazo
“Cabe aclarar que en la mayoría de los países del primer mundo los contratos tradicionales de vivienda se realizan a un año, con opción de renovación. Por ejemplo en España los contratos tradicionales son a un año, mientras que los temporarios hasta 11 meses”, dijo Rizzo.
Inflación, dólares y baja del turismo
El desafío del alquiler turístico o temporario radica en que, con la actualización de los tipos de cambio y la marcada inflación, la Argentina está perdiendo parte de su atractivo. Simultáneamente, la crisis económica actual está desacelerando el turismo interno.
Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, dijo que “al vislumbrar una mejora en la seguridad jurídica en las relaciones de alquiler, varios propietarios reconsideran su participación en el mercado. Este cambio se refleja en la reintegración al alquiler tradicional de propiedades que anteriormente estaban excluidas (ver gráfico siguiente)”.